Czym jest wskaźnik LtV i jaki ma wpływ na pożyczkę hipoteczną

Starając się o pożyczkę zabezpieczoną nieruchomością często możemy się spotkać z określeniem LtV. Spróbujemy wyjaśnić czym jest ten obcobrzmiący skrót i jak należy go interpretować.5

Czym jest LtV?

LtV jest skrótem od angielskiego zwrotu „Loan to Value” – „pożyczka do wartości”. Zatem najprościej rzecz ujmując jest to stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości, która ma stanowić jej zabezpieczenie.

Jak wyliczyć LtV?

Obliczenie wskaźnika LtV jest stosunkowo proste. Znając wartość nieruchomości i wartość pożyczki wystarczy podstawić je do wzoru:

LtV = (wartość pożyczki : wartość nieruchomości) x 100%.

Dla przykładu: starając się o pożyczkę w kwocie 100.000 zł, dla nieruchomości o wartości 200.000 zł wskaźnik LtV wyniesie:

LtV = (100.000 : 200.000) x 100% = 50%

Dlaczego wskaźnik LtV jest ważny?

Wskaźnik LtV jest brany pod uwagę zarówno przez instytucje finansowe udzielające pożyczek hipotecznych jak i przez banki udzielające kredytów na zakup nieruchomości. W przypadku pożyczek niezwiązanych z zakupem nieruchomości pokazuje on w jakim procencie wartość nieruchomości zabezpiecza finansowaną kwotę. Większość prywatnych firm pożyczkowych przyjmuje, że wartość LtV nie może być wyższa niż 50%. W praktyce zwykle to właśnie od wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia uzależniana jest maksymalna wysokość udzielanego finansowania.

Natomiast starając się o kredyt na zakup nieruchomości, za pomocą wskaźnika LtV banki oceniają jak duży jest wkład własny kredytobiorcy w stosunku do kwoty kredytu, którą zainwestować musi bank.

Dla przykładu:

Klient planuje zakup nieruchomości o wartości 400.000 zł, posiadając wkład własny w wysokości 50.000 zł. Zatem wartość kredytu wynosić będzie 350.000 zł.

LtV = (350.000 : 400.000) x 100% = 78%

Wysokość LtV może mieć znaczący wpływ na warunki kredytowania (np. na wysokość marży wymaganej przez bank), a to z kolei wpłynie na wysokość całkowitych kosztów kredytu.

Z punktu widzenia banku im niższy jest wskaźnik LtV (im wyższy wkład kredytobiorcy) tym mniejsze ryzyko. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na fakt, iż z uwagi na okres kredytowania (często przekraczający 20 czy 30 lat) wskaźnik LtV ulega zmianom. Wpływ na to ma przede wszystkim koniunktura na rynku nieruchomości.

Zbyt wysokie LtV – i co dalej?

W przypadku zbyt wysokiego od zakładanego przez podmiot finansujący wskaźnika LtV, w skrajnym przypadku może on odmówić udzielenia finansowania. Może też zażądać ubezpieczenia lub dodatkowego zabezpieczenia (np. poręczenie czy zabezpieczenie na innej nieruchomości).

Jak widać wskaźnik LtV jest jednym z najistotniejszych parametrów pożyczek i kredytów hipotecznych, gdyż obrazuje poziom ryzyka po stronie finansującego. Zatem już w chwili podejmowania decyzji o wystąpieniu z wnioskiem o pożyczkę lub kredyt hipoteczny warto wstępnie oszacować ten parametr we własnym zakresie.