Wartość nieruchomości

Wskaźnik LtV, o którym pisaliśmy niedawno, jest jednym z podstawowych kryteriów ustalenia możliwej do udzielenia wysokości pożyczki hipotecznej. Jednym z jego elementów jest wartość nieruchomości. Poniżej przybliżymy czym jest wartość nieruchomości oraz jakie czynniki wpływają bezpośrednio na jej wartość.

Jak rozumieć pojęcie wartość nieruchomości?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż istnieje kilka definicji pojęcia wartość nieruchomości. Najpopularniejszą jest definicja rynkowej wartości nieruchomości, która sprowadza się do tego, że można ją określić jako cenę, którą jest skłonny zapłacić nabywca za daną nieruchomość.

Będąc bardziej precyzyjnym należy wskazać, iż zgodnie z art. 151 ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r. (Dz.U. z 1997 nr 115 poz. 741, z późn. zm.), w którym wskazano, że „wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku”. Należy mieć jednak na uwadze, że (zgodnie z przywołanym przepisem) muszą zostać spełnione jednocześnie następujące warunki:

• strony umowy muszą być od siebie niezależne,
• żadna ze strony umowy nie może działać w sytuacji przymusowej,
• strony umowy muszą być gotowe do zawarcia transakcji,
• upłynął czas niezbędny do zapoznania się przez strony z rynkiem nieruchomości, samą nieruchomością oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy.

Ustawa wyróżnia ponadto:

• odtworzeniową wartość nieruchomości (wartość równą kosztom odtworzenia nieruchomości uwzględniającą stopień jej zużycia)
• katastralną wartość nieruchomości (wartość ustaloną w procesie powszechnej taksacji nieruchomości)

Dla celów związanych z zabezpieczeniem umowy pożyczki hipotecznej wykorzystuje się głównie rynkową wartość nieruchomości, choć w przypadku szczególnych nieruchomości może być brana pod uwagę również wartość odtworzeniowa.

Jakie czynniki mają wpływ na wartość nieruchomości?

Na rynkową wartość nieruchomości ma wpływ szereg czynników. Do głównych z nich zaliczyć można takie jak:

• lokalizacja – niezależnie od rodzaju nieruchomości jej lokalizacja (położenie w obrębie danej miejscowości) ma bezpośredni i znaczący wpływ na jej wartość. Znaczenie ma nie tylko fakt, czy dana nieruchomość położona jest np. w cichej okolicy, ale również w jaki sposób umiejscowione są okna (zarówno w kontekście geograficznym, jak również w odniesieniu do tego czy nie znajduje się nimi np. plac zabaw czy spokojny park);
• kondygnacja – w przypadku nieruchomości lokalowych znaczenie ma nie tylko położenie samego budynku, ale również to, na którym piętrze znajduje się lokal oraz ile kondygnacji ma budynek;
• parametry fizyczne i rozkład mieszkania – oceniając wartość nieruchomości należ wziąć pod uwagę ile pokoi znajduje się w lokalu, czy są one przechodnie, czy w kuchni znajduje się okno, czy i w jaki sposób jest zapewnione zejście do garażu, czy w skład mieszkania wchodzą dodatkowe pomieszczenia (piwnica, składzik, balkon, taras, loggia itp.), czy lokal ma zapewnione miejsca parkingowe; w przypadku nieruchomości wolnostojących w jaki sposób dostarczane są media, jakiego rodzaju ogrzewanie zostało zastosowane;
• stan nieruchomości (stopień zużycia) – bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości ma również jej wiek, stan, technologia wykonania, rodzaj budynku, jego stan techniczny czy standard wykończenia. W przypadku nieruchomości lokalowych położonych w budynkach wielorodzinnych znaczenie ma również fakt, czy w budynku tym znajduje się widna;
• dostęp do komunikacji publicznej – na wartość nieruchomości ma wpływ również to czy jej lokalizacja umożliwia szybkie dotarcie do innych części miasta, a w szczególności do jego centrum.

Są to główne, ale nie jedyne czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż ocena wartości nieruchomości jest czysto subiektywna i zależna jest od przeznaczenia nieruchomości i celu, dla którego nabywca chce ją nabyć, pod uwagę mogą być wzięte również inne, indywidualne kryteria.

Jak widać pojęcie wartości nieruchomości jest zależne od wielu czynników (choćby od przeznaczenia nieruchomości czy preferencji kupującego). Zatem przy jej ocenie warto posiłkować się wiedzą i doświadczeniem osób profesjonalnie zajmujących się tym zagadnieniem.