Jak czytać księgę wieczystą

Księga wieczysta, czyli zapis przedstawiający stan prawny nieruchomości w rejestrze prowadzonym przez Sąd Rejonowy. Jej zawartość dla wielu jest dość enigmatyczna, poniżej prezentujemy praktyczne wskazówki jak właściwie interpretować zapiski w niej zawarte.

Przede wszystkim dziś nie trzeba już udawać się do Sądu by zapoznać się z treścią księgi wieczystej – choć oczywiście nadal jest to możliwe. Dostęp do treści księgi wieczystej jest jawny – co znaczy że możemy zapoznać się z zapisami każdej księgi wieczystej prowadzonej przez Sądy. W tym celu na stronie ministerstwa sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do  należy wybrać przycisk przeglądanie księgi wieczystej a następnie wpisać jej numer. W tym momencie pojawia się pierwszy problem – skąd mam znać numer księgi wieczystej. Istnieje bardzo wiele możliwości poznania numeru księgi wieczystej. Najprostszą jest znalezienie go w treści aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Można też udać się wydziału geodezji i znając adres poprosić o podanie numeru księgi wieczystej. Można też skorzystać z pomocy wyspecjalizowanych firm działających w Internecie, które za opłatą wyszukają dla nas ten numer. Numer księgi wieczystej składa się z trzech części, pierwsza to literowo – cyfrowy kod sądu w którym prowadzone są akta księgi, druga to numer akt księgi w  sądzie a trzecia to jedna cyfra będąca cyfrą kontrolną informującą nas czy prawidłowo wpisaliśmy numer księgi. Jeszcze tylko udowodnienie, że nie jest się robotem co zazwyczaj jest dość łatwe i oto księga wieczysta stoi dla nas otworem.

Księga wieczysta dzieli się na IV części zwane działami

Księga wieczysta składa się z czterech działów ponumerowanych kolejnymi cyframi rzymskimi od I do IV.

Dział I-0 oraz I-SP – gdzie umieszczone są informację o rodzaju nieruchomości, jej powierzchni i położeniu oraz o prawach przynależnych do nieruchomości.

Dział II – zawierający oznaczenie właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego lub posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dział III – opisuje roszczenia do nieruchomości lub jej obciążenia.

Dział IV – zawiera wpisane hipoteki.

Mając już otwartą stronę z badaną księgą wieczystą możemy kliknąć intersujący nas numer działu by zapoznać się z jego treścią. I tu uwaga – bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na fakt czy w danym dziale wpisane są jakiekolwiek wzmianki. Wzmianka jest to umieszczona zaraz poniżej nazwy działu  krótka informacja o nowych, już złożonych a jeszcze nie wpisanych do księgi wieczystej wnioskach o zmianie treści danego działu. Często po treści wzmianki możemy domniemywać czego zmiana będzie dotyczyła ale najbezpieczniej jest poczekać na wpis wniosku o zmianie do księgi wieczystej a co za tym idzie wykreślenie wzmianki. Brak wzmianek oznacza dla nas, że na tę chwilę mamy dostęp do najbardziej aktualnej treści księgi wieczystej.

Część pierwsza księgi wieczystej

Dział I-O ( Oznaczenie nieruchomości ) Zaczynając od góry mamy informację jaki sąd prowadzi księgę wieczystą oraz stan z której godziny obrazuje nam strona.  Kolejna z rubryk patrząc od góry wskazuje nam z jaką nieruchomością mamy do czynienia –  działka czy może lokal.  W kolejnych rubrykach mamy szczegółowy opis nieruchomości – przede wszystkim dokładne położenie, sposób korzystania oraz powierzchnię. Bardzo ciekawą możliwością  dla działek jest numer identyfikator działki będący jednocześnie linkiem do strony geoportal.pl na której od razu wyświetla nam się lokalizacja działki na mapie ewidencyjnej. Na dole strony mamy zestawienie kolejnych dokumentów będących podstawą wpisów w tym dziale księgi wieczystej.

Dział I-SP ( Spis Praw związanych z własnością ) – w zależności od tego dla jakiej nieruchomości prowadzona jest księga może tu być wpisana:

– dla działek – służebność drogi – prawo umożliwiające właścicielowi nieruchomości dostęp do drogi publicznej przez inną działkę, nawet nie będącą jego własnością,

– dla lokalu – ułamkowy udział właściciela lokalu  w nieruchomości wspólnej t.j. w gruncie pod budynkiem oraz w części budynku i urządzeniach nie służących do wyłącznego użytkowania,

– dla użytkowania wieczystego – datę jego obowiązywania,

– dla mieszkania spółdzielczego – nazwę spółdzielni mieszkaniowej.

Część druga księgi wieczystej

Dział II –  Własność

W tym dziale umieszczona jest informacją o właścicielu lub właścicielach ( również użytkowniku wieczystym ) nieruchomości. Zazwyczaj jest to imię, nazwisko, pesel, imię ojca i imię matki w przypadku osób fizycznych lub nazwa, siedziba, Regon i KRS w przypadku osób prawnych. Czasami dla nieruchomości wspólnych np. w przypadku działek z budynkami  w których są wydzielone lokale mającymi założone odrębne księgi wieczyste zamiast informacji o właścicielu wpisany jest numer księgi wieczystej dla każdego lokalu wraz z numerem udziału i wysokością ułamkowego udziału właściciela lokalu  w nieruchomości wspólnej.

W przypadku działu drugiego warto przyjrzeć się rubryce – Dokumenty będące podstawą wpisu/ dane o wniosku. Rubryka ta zawiera informację na podstawie jakich dokumentów wpisane zostało prawo własności aktualnego właściciela. Od najbardziej popularnych – umowa sprzedaży, darowizna, dział spadku po mniej częste – umowa dożywocia, przysądzenie własności, podział majątku wspólnego czy zwolnienie z długu w zamian za przeniesienie własności nieruchomości

Część trzecia księgi wieczystej

Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

W dziale tym zapisane są – zgodnie z nazwą działu prawa, roszczenia i ograniczenia obciążające nieruchomość. Do najczęściej spotykanych należą:

– Wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – co oznacza, że komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne mające doprowadzić do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji a z uzyskanych środków zaspokojenie wierzycieli. UWAGA – zmiana właściciela w trakcie postępowania egzekucyjnego nie jest przesłana do wstrzymania lub zakończenia tego postępowania.

– Służebność:

gruntowa czyli prawo przechodu lub przejazdu przez działkę,

przesyłu czyli prawo do poprowadzenia przez działkę mediów na potrzeby innej nieruchomości,

osobista czyli prawo do zamieszkiwania na terenie nieruchomości a czasami wraz z obowiązkiem ciążącym na właścicielu utrzymania i opieki nad uprawnionym,

– Prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, najmu, zawarcia umowy przedwstępnej,

– Wpisywane z urzędu informacje o niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym dotyczące najczęściej niezgodności informacji o oznaczeniu nieruchomości wynikająca np. z nieujawnionego podziału działki lub pozostający wpis nieaktualnego właściciela np. z powodu śmierci.

Część czwarta księgi wieczystej

Dział IV – Hipoteki

Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na określeniu górnej granicy odpowiedzialności właściciela nieruchomości ( dłużnika ) wobec wierzyciela. Nie ma ograniczenia liczby hipotek mogących obciążać nieruchomość ale zasadniczo wpisywanie kolejnych hipotek nie ma sensu jeśli wartość poprzednio wpisanych hipotek kilkukrotnie przekracza wartość nieruchomości chyba, że mamy wiedzę ,że wierzytelności zabezpieczone wcześniejszymi hipotekami zostały w całości lub znacznej części spłacone. Po sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej zaspokojeniu w całości ulega, oczywiście jeśli wystarcza środków wierzytelność zabezpieczona pierwszą hipoteką. Po zaspokojeniu wierzytelności zabezpieczonej pierwszą hipoteką resztę środków przeznacza się na spłatę wierzytelności zabezpieczonej drugą hipoteką, następnie trzecią itd. Im wyższy numer hipoteki tym mniejsze szanse na zaspokojenie wierzytelności ze sprzedaży tej nieruchomości.

Uwaga – wysokość hipoteki rzadko kiedy odpowiada wysokości wierzytelności. Z reguły hipotekę ustanawia się z pewnym zapasem czasem, jest to nawet dwukrotność nominału wierzytelności. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisane są hipoteki dla których wierzytelność jest już całkowicie lub w dużej części spłacona. Dobrze jest na bieżąco wykreślać spłacone wierzytelności, często bowiem są przypadki, że w przypadku chęci rozporządzenia nieruchomości np. sprzedaży czy obciążenia okazuje się, że zgoda na wykreślenie hipoteki gdzieś zaginęła a uzyskanie ponownej choć możliwe często jest trudne.