Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Informowaliśmy ostatnio, że na rynku nieruchomości zaobserwować można znaczny wzrost obrotów. Wielu Polaków decyduje się na zmianę mieszkania. Znaczna część takich nieruchomości finansowana jest z kredytów bankowych, zabezpieczonych hipotecznie. Pojawia się zatem pytanie co zrobić, jeśli jesteśmy obecnie właścicielem mieszkania, które jest obciążone hipotecznie? Czy możemy taką nieruchomość sprzedać? Jak się do tego zabrać?

Zacznijmy od tego, czym właściwie jest hipoteka?

Kwestia wpisu hipotecznego uregulowana jest w art. 244 kodeksu cywilnego oraz art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tymi przepisami można zdefiniować hipotekę jako ograniczone prawo rzeczowe przysługujące wierzycielowi (np. bankowi) w celu zabezpieczenia zaspokojenia swoich roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia, bez względu na to czyją jest on własnością. Hipoteka ustanawiana jest w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości:
– lokalu mieszkalnego lub użytkowego
– spółdzielczego prawa do lokalu
– działki rolnej lub budowlanej
– zabudowanej działki lub wieczystego użytkowania

Jak wynika z powyższego, dla banku kredytującego nie powinno mieć znaczenia kto jest właścicielem nieruchomości zabezpieczającej kredyt, gdyż w przypadku braku zapłaty będzie dochodził swoich roszczeń z tej nieruchomości. Oczywiście umowa kredytowa może nakładać na właściciela nieruchomości uzyskanie zgody banku na sprzedaż nieruchomości, na której taka instytucja finansowa ma zabezpieczenie. Ograniczenie takie jednak nie ma zasadniczego wpływu na rozporządzanie nieruchomością, gdyż prawo własności nie może zostać ograniczone umową.

Czy można zatem sprzedać mieszkanie z kredytem lub pożyczką hipoteczną?

Odpowiedź na to pytanie jest tylko jedna: oczywiście, że tak. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe nie ma wpływu na fakt przeniesienia własności nieruchomości. Ma ona na celu zabezpieczenie roszczenia wynikającego z umowy kredytowej lub innej umowy, z której wynika roszczenie wierzyciela hipotecznego. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, aby taką nieruchomość zbyć. Należy jednak dokonać pewnych formalności, aby kupujący mógł czuć się bezpiecznie.

Co należy zrobić, aby sprzedać mieszkanie z kredytem lub pożyczką hipoteczną?

Pierwsza czynność jaką właściciel nieruchomości musi zrobić to ustalić pozostałe do spłaty saldo kredytu lub pożyczki. Należy w tym celu zwrócić się do banku z wnioskiem o wystawienie zaświadczenie o wysokości zadłużenia zwane również promesą. Każdy bank przewiduje w tym zakresie indywidualne procedury. Część banków przyjmie wniosek o takie zaświadczenie drogą elektroniczną (np. PKO BP, mBank lub Credit Agricole) w innych bankach trzeba się będzie udać do oddziału lub poprosić za pośrednictwem infolinii. Zaświadczenie takie powinno zawierać co najmniej: kwotę do zapłaty (na konkretnie wskazany dzień, np. na dzień podpisywania aktu sprzedaży nieruchomości), numer rachunku do zapłaty oraz oświadczenie, że w przypadku spłaty wskazanej kwoty zostanie wystawiony dokument ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Taki dokument wystawiony przez bank stanowi dla kupującego gwarancję, że spłata kredytu umożliwi wykreślenie hipoteki.

Mamy kupca i zaświadczenie – i co dalej?

Sposób zapłaty ceny (nawet jeśli pochodzi z innego kredytu bankowego) za nieruchomość, co do zasady należy do uzgodnienia między stronami umowy. W praktyce wygląda to najczęściej w ten sposób, że kupujący część ceny płaci bezpośrednio na konto wierzyciela hipotecznego (w kwocie i na rachunek wskazany na zaświadczeniu). Zapłata pozostałej część ceny pozostaje do uzgodnienia między sprzedającym, a kupującym – może być przekazana gotówką lub przekazana przelewem na wskazane konto. Po zaksięgowaniu środków na rachunku kredytowym bank lub inny wierzyciel wpisany do księgi wieczystej wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość. Taki dokument w określonej prawem formie będzie niezbędny przy składaniu do sądu wniosku o wykreślenie hipoteki.

Innym, choć również czasem praktykowanym sposobem, jest spłata wierzytelności wynikającej z hipoteki ze środków zapłaconych przez kupującego jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Strony zawierają wówczas umowę przedwstępną, na podstawie której kupujący wpłaca zadatek w wysokości wynikającej z zaświadczenia banku. Po uzyskaniu przez sprzedającego zgody na wykreślenie jest ona przedkładana do aktu notarialnego, w którym jednocześnie wnioskuje się o wykreślenie hipoteki. Takie rozwiązanie może być zastosowane na przykład w sytuacji, gdy kwota wierzytelności wynikająca z hipoteki jest niewielka, a kupujący darzy sprzedającego pewną dozą zaufania.

Na koniec: sprzedając mieszkanie przed zakończeniem okresu, na który została zawarta umowa kredytu, w pewnych przypadkach kredytobiorcy przysługuje części poniesionych kosztów. Po całkowitej spłacie kredytu warto więc zwrócić się do swojego banku z wnioskiem o ich przeliczenie i ewentualny zwrot.